valor total acordado: 860
Pagos al vendedor:
anticipio acordado con vendedor: 20
infonavit: 492
banco: 342
pago en efectivo al vendedor: 6
TOTAL 860
COSTO TOTAL COMPRA = 860+54=914
DEUDA TOTAL = 700
COSTO ADICIONAL DE COMPRA POR CRÉDITO: 54
(6.28% de valor de venta o 7.72% del valor del crédito en sí)
De los cuales se debió pagar en efectivo: 12
PAGO DE INTERESES
crédito santander tasa fija 15 años tasa 11.95
con pagos oportunos y fondo contingente
1) sin adelanto de pagos:
mínimo 387(110%) máximo 442 (126%) (180 pagos)
2) con 1 adelanto de pago 120 al inicio:
mínimo 69 (20%) máximo 120 (34%) (81 pagos)
Detalle infonavit
importe del préstamo del infonavit: +351
impuestos y derechos: -11
gastos de titulación, financieros y de operación: -18
seguro de protección de pagos: -3
total deducciones infonavit: -32
saldo de la subcuenta del infonavit: +173
importe neto a recibir por el infonavit: 492
Detalle banco
importe del préstamo del banco: +352
comisión del banco: -10
importe neto a recibir del banco: 342
Gastos asociados
banco - avalúo $2772.00 pesos en efectivo
banco - transferencia SPEI al vendedor del crédito del banco $115.00 pesos en efectivo
honorarios notaría: $9500.00 pesos en efectivo
TOTAL GASTOS ASOCIADOS: 12
Tuesday, June 3, 2008
10. la firma del contrato de crédito múltiple y los pagos
el retraso de algunos días de la validación del RFC del infonavit
las oficinas centrales de santander
el depósito de santander
el depósito del infonavit
las oficinas centrales de santander
el depósito de santander
el depósito del infonavit
9. El expediente en el infonavit
dos idas, una de "asesoría" y otra de "expediente"
Cita 1. Asesoría
El jueves anterior, hizo falta copia del estado de cuenta del vendedor con RFC con homoclave.
En mi caso como el vendedor no se sabía su homoclave, él tuvo que ir al banco a solicitar que le dieran de alta el RFC con una homoclave "000". Con el comprobante de la operación que le entrega el banco tuve para entregar al infonavit y que consideraran ya válido el RFC.
Cita 2. Expediente
lunes a las 8, a las 8:20 ya estaba afuera.
todo muy ágil, poca gente en la mañana, hay que pedir ficha para el "módulo 7"
documentos:
- solicitud de inscripción de crédito, se baja de la página del infonavit
- original acta de nacimiento
- carta aprobación del banco (la proporciona el banco y dice el monto máximo del crédito)
- resultado del avalúo (puede ser un simple correo con el resultado, que fue lo que me dieron)
- Estado de cuenta del vendedor que incluya: nombre completo, RFC con homoclave (consideraciones arriba), CLABE interbancaria (18 digitos). Que no sea de banco azteca.
- copia de ID oficial (la del IFE esta bien)
- carta de instrucción irrevocable (se llena de la página de infonavit y se selecciona una opción)
horarios de atención infonavit guadalajara (yaquis casi esq con av vallarta)
lunes a jueves de 8 a 14 horas
lunes a viernes de 8 a 13 horas
Cita 1. Asesoría
El jueves anterior, hizo falta copia del estado de cuenta del vendedor con RFC con homoclave.
En mi caso como el vendedor no se sabía su homoclave, él tuvo que ir al banco a solicitar que le dieran de alta el RFC con una homoclave "000". Con el comprobante de la operación que le entrega el banco tuve para entregar al infonavit y que consideraran ya válido el RFC.
Cita 2. Expediente
lunes a las 8, a las 8:20 ya estaba afuera.
todo muy ágil, poca gente en la mañana, hay que pedir ficha para el "módulo 7"
documentos:
- solicitud de inscripción de crédito, se baja de la página del infonavit
- original acta de nacimiento
- carta aprobación del banco (la proporciona el banco y dice el monto máximo del crédito)
- resultado del avalúo (puede ser un simple correo con el resultado, que fue lo que me dieron)
- Estado de cuenta del vendedor que incluya: nombre completo, RFC con homoclave (consideraciones arriba), CLABE interbancaria (18 digitos). Que no sea de banco azteca.
- copia de ID oficial (la del IFE esta bien)
- carta de instrucción irrevocable (se llena de la página de infonavit y se selecciona una opción)
horarios de atención infonavit guadalajara (yaquis casi esq con av vallarta)
lunes a jueves de 8 a 14 horas
lunes a viernes de 8 a 13 horas
8. El avalúo
Posibles conflictos, checar siempre con el notario asignado por el banco en el caso de cofinanciamiento. De lo contrario puede traer retrasos, en mi caso con Santander no decían nada, solamente no hacian el avalúo. Hasta que mandé un correo 2 semanas después quejándome y diciendo que si no lo hacian ya me cambiaba a otro banco. Entonces se movieron.
7. Iniciando el crédito con el banco
Solicitud del crédito
Inicio del trámite una vez autorizado el crédito
Inicio del trámite una vez autorizado el crédito
6. Las escrituras: propiedad/usufructo
La propiedad y el usufructo
Propiedad significa tener el derecho de disponer de algo.
Usufructo es tener el derecho de usarlo, o disfrutarlo, pero sin ser propietario, y por tanto no se puede disponer más que de los "frutos" de la cosa en cuestión.
consolidación de escrituras - los derechos de una persona se consolidan en otra, incluyendo casos en que la persona decede.
Quien debe vender? deben vender todas las personas que tengan la propiedad y usufructo
Propiedad significa tener el derecho de disponer de algo.
Usufructo es tener el derecho de usarlo, o disfrutarlo, pero sin ser propietario, y por tanto no se puede disponer más que de los "frutos" de la cosa en cuestión.
consolidación de escrituras - los derechos de una persona se consolidan en otra, incluyendo casos en que la persona decede.
Quien debe vender? deben vender todas las personas que tengan la propiedad y usufructo
5. contrato de compra-venta
Firma del contrato
verificación de firmas? procesos legales y costo asociado
firma ante notario y copia certificada
el monto del contrato. se puede usar el monto total de venta incluyendo los anticipos al vendedor
texto del contrato
consideraciones legales para la "satisfacción" del contrato
no se considera "satisfecho" hasta que se ha cubierto la totalidad del monto acordado, por lo que es necesario documentar todos los pagos, incluyendo los adelantos y cualquier finiquito en efectivo o depósito bancario, esto se puede hacer con un recibo simple.
verificación de firmas? procesos legales y costo asociado
firma ante notario y copia certificada
el monto del contrato. se puede usar el monto total de venta incluyendo los anticipos al vendedor
texto del contrato
consideraciones legales para la "satisfacción" del contrato
no se considera "satisfecho" hasta que se ha cubierto la totalidad del monto acordado, por lo que es necesario documentar todos los pagos, incluyendo los adelantos y cualquier finiquito en efectivo o depósito bancario, esto se puede hacer con un recibo simple.
4. De los gastos iniciales
De los gastos iniciales.
Este es un punto en que hay que poner atención, los simuladores por lo general son bastante imprecisos en este punto, algunos, como el de GE Money e inbursa, tienden a subestimarlo, mientras que otros lo sobreestiman. Cuando yo hice todo esto eran tiempos de cambio en el infonavit, por las razones que ya habia explicado, estaban implementando cambios en su sistema de financiamiento y los simuladores también. Así que inicialmente Santander me "pronosticó" un pago inicial de 80 mil pesos que termino siendo incorrecto. El caso financiero lo expondré en otra entrada para visualizar mejor los costos, hay que notar que nunca tuve una idea precisa de cuanto iba a pagar sino hasta el final... es más dificil cuando es cofinanciamiento porque el banco no puede determinar lo que tiene que determinar el infonavit y el personal del banco generalmente se apoya en los sistemas del banco que al menos en este caso no eran precisos.
En gastos iniciales hay que considerar los siguientes pagos:
1) infonavit - dependiendo del monto del crédito del infonavit. La hoja de "precalificación" del infonavit es una buena referencia, pero cuando yo hice esto, no se incluía el 2% de "translado de dominio", así que hay que restar este monto del total que dé la página del infonavit como disponible. Es probable que esto se incorpore al sistema del infonavit posteriormente.
2) el banco - la comisión, que generalmente es alrededor del 2.7 o 3.7% del monto del crédito otorgado por el banco.
3) la notaría - en mi caso - cofinanciamiento - los gastos notariales totales fueron de poco menos de 10mil pesos, pero se deben cubrir en efectivo al momento de la firma. Este punto puede ser importante dependiendo de la notaría, siempre preguntar antes!
4) cualquier adelanto que solicite el vendedor
Este es un punto en que hay que poner atención, los simuladores por lo general son bastante imprecisos en este punto, algunos, como el de GE Money e inbursa, tienden a subestimarlo, mientras que otros lo sobreestiman. Cuando yo hice todo esto eran tiempos de cambio en el infonavit, por las razones que ya habia explicado, estaban implementando cambios en su sistema de financiamiento y los simuladores también. Así que inicialmente Santander me "pronosticó" un pago inicial de 80 mil pesos que termino siendo incorrecto. El caso financiero lo expondré en otra entrada para visualizar mejor los costos, hay que notar que nunca tuve una idea precisa de cuanto iba a pagar sino hasta el final... es más dificil cuando es cofinanciamiento porque el banco no puede determinar lo que tiene que determinar el infonavit y el personal del banco generalmente se apoya en los sistemas del banco que al menos en este caso no eran precisos.
En gastos iniciales hay que considerar los siguientes pagos:
1) infonavit - dependiendo del monto del crédito del infonavit. La hoja de "precalificación" del infonavit es una buena referencia, pero cuando yo hice esto, no se incluía el 2% de "translado de dominio", así que hay que restar este monto del total que dé la página del infonavit como disponible. Es probable que esto se incorpore al sistema del infonavit posteriormente.
2) el banco - la comisión, que generalmente es alrededor del 2.7 o 3.7% del monto del crédito otorgado por el banco.
3) la notaría - en mi caso - cofinanciamiento - los gastos notariales totales fueron de poco menos de 10mil pesos, pero se deben cubrir en efectivo al momento de la firma. Este punto puede ser importante dependiendo de la notaría, siempre preguntar antes!
4) cualquier adelanto que solicite el vendedor
Subscribe to:
Posts (Atom)
