valor total acordado: 860
Pagos al vendedor:
anticipio acordado con vendedor: 20
infonavit: 492
banco: 342
pago en efectivo al vendedor: 6
TOTAL 860
COSTO TOTAL COMPRA = 860+54=914
DEUDA TOTAL = 700
COSTO ADICIONAL DE COMPRA POR CRÉDITO: 54
(6.28% de valor de venta o 7.72% del valor del crédito en sí)
De los cuales se debió pagar en efectivo: 12
PAGO DE INTERESES
crédito santander tasa fija 15 años tasa 11.95
con pagos oportunos y fondo contingente
1) sin adelanto de pagos:
mínimo 387(110%) máximo 442 (126%) (180 pagos)
2) con 1 adelanto de pago 120 al inicio:
mínimo 69 (20%) máximo 120 (34%) (81 pagos)
Detalle infonavit
importe del préstamo del infonavit: +351
impuestos y derechos: -11
gastos de titulación, financieros y de operación: -18
seguro de protección de pagos: -3
total deducciones infonavit: -32
saldo de la subcuenta del infonavit: +173
importe neto a recibir por el infonavit: 492
Detalle banco
importe del préstamo del banco: +352
comisión del banco: -10
importe neto a recibir del banco: 342
Gastos asociados
banco - avalúo $2772.00 pesos en efectivo
banco - transferencia SPEI al vendedor del crédito del banco $115.00 pesos en efectivo
honorarios notaría: $9500.00 pesos en efectivo
TOTAL GASTOS ASOCIADOS: 12
Tuesday, June 3, 2008
10. la firma del contrato de crédito múltiple y los pagos
el retraso de algunos días de la validación del RFC del infonavit
las oficinas centrales de santander
el depósito de santander
el depósito del infonavit
las oficinas centrales de santander
el depósito de santander
el depósito del infonavit
9. El expediente en el infonavit
dos idas, una de "asesoría" y otra de "expediente"
Cita 1. Asesoría
El jueves anterior, hizo falta copia del estado de cuenta del vendedor con RFC con homoclave.
En mi caso como el vendedor no se sabía su homoclave, él tuvo que ir al banco a solicitar que le dieran de alta el RFC con una homoclave "000". Con el comprobante de la operación que le entrega el banco tuve para entregar al infonavit y que consideraran ya válido el RFC.
Cita 2. Expediente
lunes a las 8, a las 8:20 ya estaba afuera.
todo muy ágil, poca gente en la mañana, hay que pedir ficha para el "módulo 7"
documentos:
- solicitud de inscripción de crédito, se baja de la página del infonavit
- original acta de nacimiento
- carta aprobación del banco (la proporciona el banco y dice el monto máximo del crédito)
- resultado del avalúo (puede ser un simple correo con el resultado, que fue lo que me dieron)
- Estado de cuenta del vendedor que incluya: nombre completo, RFC con homoclave (consideraciones arriba), CLABE interbancaria (18 digitos). Que no sea de banco azteca.
- copia de ID oficial (la del IFE esta bien)
- carta de instrucción irrevocable (se llena de la página de infonavit y se selecciona una opción)
horarios de atención infonavit guadalajara (yaquis casi esq con av vallarta)
lunes a jueves de 8 a 14 horas
lunes a viernes de 8 a 13 horas
Cita 1. Asesoría
El jueves anterior, hizo falta copia del estado de cuenta del vendedor con RFC con homoclave.
En mi caso como el vendedor no se sabía su homoclave, él tuvo que ir al banco a solicitar que le dieran de alta el RFC con una homoclave "000". Con el comprobante de la operación que le entrega el banco tuve para entregar al infonavit y que consideraran ya válido el RFC.
Cita 2. Expediente
lunes a las 8, a las 8:20 ya estaba afuera.
todo muy ágil, poca gente en la mañana, hay que pedir ficha para el "módulo 7"
documentos:
- solicitud de inscripción de crédito, se baja de la página del infonavit
- original acta de nacimiento
- carta aprobación del banco (la proporciona el banco y dice el monto máximo del crédito)
- resultado del avalúo (puede ser un simple correo con el resultado, que fue lo que me dieron)
- Estado de cuenta del vendedor que incluya: nombre completo, RFC con homoclave (consideraciones arriba), CLABE interbancaria (18 digitos). Que no sea de banco azteca.
- copia de ID oficial (la del IFE esta bien)
- carta de instrucción irrevocable (se llena de la página de infonavit y se selecciona una opción)
horarios de atención infonavit guadalajara (yaquis casi esq con av vallarta)
lunes a jueves de 8 a 14 horas
lunes a viernes de 8 a 13 horas
8. El avalúo
Posibles conflictos, checar siempre con el notario asignado por el banco en el caso de cofinanciamiento. De lo contrario puede traer retrasos, en mi caso con Santander no decían nada, solamente no hacian el avalúo. Hasta que mandé un correo 2 semanas después quejándome y diciendo que si no lo hacian ya me cambiaba a otro banco. Entonces se movieron.
7. Iniciando el crédito con el banco
Solicitud del crédito
Inicio del trámite una vez autorizado el crédito
Inicio del trámite una vez autorizado el crédito
6. Las escrituras: propiedad/usufructo
La propiedad y el usufructo
Propiedad significa tener el derecho de disponer de algo.
Usufructo es tener el derecho de usarlo, o disfrutarlo, pero sin ser propietario, y por tanto no se puede disponer más que de los "frutos" de la cosa en cuestión.
consolidación de escrituras - los derechos de una persona se consolidan en otra, incluyendo casos en que la persona decede.
Quien debe vender? deben vender todas las personas que tengan la propiedad y usufructo
Propiedad significa tener el derecho de disponer de algo.
Usufructo es tener el derecho de usarlo, o disfrutarlo, pero sin ser propietario, y por tanto no se puede disponer más que de los "frutos" de la cosa en cuestión.
consolidación de escrituras - los derechos de una persona se consolidan en otra, incluyendo casos en que la persona decede.
Quien debe vender? deben vender todas las personas que tengan la propiedad y usufructo
5. contrato de compra-venta
Firma del contrato
verificación de firmas? procesos legales y costo asociado
firma ante notario y copia certificada
el monto del contrato. se puede usar el monto total de venta incluyendo los anticipos al vendedor
texto del contrato
consideraciones legales para la "satisfacción" del contrato
no se considera "satisfecho" hasta que se ha cubierto la totalidad del monto acordado, por lo que es necesario documentar todos los pagos, incluyendo los adelantos y cualquier finiquito en efectivo o depósito bancario, esto se puede hacer con un recibo simple.
verificación de firmas? procesos legales y costo asociado
firma ante notario y copia certificada
el monto del contrato. se puede usar el monto total de venta incluyendo los anticipos al vendedor
texto del contrato
consideraciones legales para la "satisfacción" del contrato
no se considera "satisfecho" hasta que se ha cubierto la totalidad del monto acordado, por lo que es necesario documentar todos los pagos, incluyendo los adelantos y cualquier finiquito en efectivo o depósito bancario, esto se puede hacer con un recibo simple.
4. De los gastos iniciales
De los gastos iniciales.
Este es un punto en que hay que poner atención, los simuladores por lo general son bastante imprecisos en este punto, algunos, como el de GE Money e inbursa, tienden a subestimarlo, mientras que otros lo sobreestiman. Cuando yo hice todo esto eran tiempos de cambio en el infonavit, por las razones que ya habia explicado, estaban implementando cambios en su sistema de financiamiento y los simuladores también. Así que inicialmente Santander me "pronosticó" un pago inicial de 80 mil pesos que termino siendo incorrecto. El caso financiero lo expondré en otra entrada para visualizar mejor los costos, hay que notar que nunca tuve una idea precisa de cuanto iba a pagar sino hasta el final... es más dificil cuando es cofinanciamiento porque el banco no puede determinar lo que tiene que determinar el infonavit y el personal del banco generalmente se apoya en los sistemas del banco que al menos en este caso no eran precisos.
En gastos iniciales hay que considerar los siguientes pagos:
1) infonavit - dependiendo del monto del crédito del infonavit. La hoja de "precalificación" del infonavit es una buena referencia, pero cuando yo hice esto, no se incluía el 2% de "translado de dominio", así que hay que restar este monto del total que dé la página del infonavit como disponible. Es probable que esto se incorpore al sistema del infonavit posteriormente.
2) el banco - la comisión, que generalmente es alrededor del 2.7 o 3.7% del monto del crédito otorgado por el banco.
3) la notaría - en mi caso - cofinanciamiento - los gastos notariales totales fueron de poco menos de 10mil pesos, pero se deben cubrir en efectivo al momento de la firma. Este punto puede ser importante dependiendo de la notaría, siempre preguntar antes!
4) cualquier adelanto que solicite el vendedor
Este es un punto en que hay que poner atención, los simuladores por lo general son bastante imprecisos en este punto, algunos, como el de GE Money e inbursa, tienden a subestimarlo, mientras que otros lo sobreestiman. Cuando yo hice todo esto eran tiempos de cambio en el infonavit, por las razones que ya habia explicado, estaban implementando cambios en su sistema de financiamiento y los simuladores también. Así que inicialmente Santander me "pronosticó" un pago inicial de 80 mil pesos que termino siendo incorrecto. El caso financiero lo expondré en otra entrada para visualizar mejor los costos, hay que notar que nunca tuve una idea precisa de cuanto iba a pagar sino hasta el final... es más dificil cuando es cofinanciamiento porque el banco no puede determinar lo que tiene que determinar el infonavit y el personal del banco generalmente se apoya en los sistemas del banco que al menos en este caso no eran precisos.
En gastos iniciales hay que considerar los siguientes pagos:
1) infonavit - dependiendo del monto del crédito del infonavit. La hoja de "precalificación" del infonavit es una buena referencia, pero cuando yo hice esto, no se incluía el 2% de "translado de dominio", así que hay que restar este monto del total que dé la página del infonavit como disponible. Es probable que esto se incorpore al sistema del infonavit posteriormente.
2) el banco - la comisión, que generalmente es alrededor del 2.7 o 3.7% del monto del crédito otorgado por el banco.
3) la notaría - en mi caso - cofinanciamiento - los gastos notariales totales fueron de poco menos de 10mil pesos, pero se deben cubrir en efectivo al momento de la firma. Este punto puede ser importante dependiendo de la notaría, siempre preguntar antes!
4) cualquier adelanto que solicite el vendedor
Friday, May 23, 2008
3. elección del banco
Estuve buscando en varios bancos, yo tenía la idea que sería banorte porque "es un banco mexicano", y sí en efecto es un banco mexicano de Roberto Gonzalez Barrera y hay toda una historia detrás de Banorte y Gruma, de cualquier manera, hubiese estado muy contento de ser cliente de don Roberto si no fuera por que me puse a hacer cuenta de los intereses totales que pagaría... y bueno ahi comparé varios bancos de acuerdo a sus simuladores en línea, banorte, santander, inbursa, scotia bank, ge money, hsbc y hasta bancomer, recientemente, así como otras sofoles que no recuerdo el nombre. Hice una hoja de cálculo y ahi copie las corridas de cada uno de los simuladores, algunos dan el gran total pero la mayoría no, así que me las tuve que ingeniar, para santander, tuve que imprimir a PDF y luego copiar página por página de la corrida a un editor de texto y de ahi a la hoja de cálculo en excel, a fin de poder aplicar una sumatoria. Algunos simuladores, como el de GE Money están en formato de una hoja de cálculo asi que ahi más bien fue copiar y pegar.
Como en cofinanciamiento se trata en realidad de dos créditos, uno del infonavit y otro del banco, y el del infonavit en realidad no hay mucho que escoger (eso lo calcula el infonavit). El crédito que nos interesa en términos de opciones es el que queda con el banco.
Para el crédito con el banco, elaboré varios supuestos de pago:
1. pago puntual por la vida completa del crédito sin adelantar ningún pago con el monto completo
2. pago puntual por la vida completa del crédito sin adelantar ningún pago con el monto de crédito disminuido en 100mil pesos
3. pago puntual por la vida completa del crédito aplicando un pago adelantado al inicio del crédito de 100mil pesos
4. igual que 2 pero aplicando pagos anuales anticipados de 30mil pesos
5. pago puntual por la vida completa del crédito aplicando un pago adelantado a los 3 años de la vida del crédito por 100mil pesos. Esta variante la hice pensando especificamente en el caso de Santander, donde su crédito acredita el importe de 6 mensualidades si se pagan puntualmente las primeras 36. Finalmente, no conviene ya que los intereses se calculan de acuerdo a un porcentaje del saldo total, que es mayor en los primeros años.
La opción más cara fue evidentemente la que no tiene pagos anticipados, la 1). El monto total que se paga es aproximadamente el 200% del monto del crédito.
Después, me preguntaba que saldría más caro, por ejemplo, sacar un préstamo de 500 pesos y pagar 100 adelantados al inicio, o sacar un crédito "disminuido" por 400 pesos y pagar los otros 100 directamente al vendedor. La respuesta fue interesante, resultó más barato y conveniente aplicar el pago como pago anticipado al inicio del crédito, en el caso de santander las mensualidades no cambian (son fijas, aunque se puede pedir que se recalculen por medio de una carta), pero el plazo se reduce considerablemente, así como los intereses totales pagados. Tomar la opción del "crédito disminuido" sale más cara basicamente porque se pagan intereses por más tiempo.
La opción más conveniente fue la 3, en general, que permite importantes ahorros en el total pagado en la vida del crédito, como regla general, entre más pagos se puedan adelantar lo más temprano en el crédito, más se ahorrará. Y en el caso de Santander, aplicando este esquema resultó ser el más barato de todos, no muy lejos de inbursa y GE Money, pero con diferencias considerables con los demás casos que consideré.
Las sofoles no las consideré porque por regla general aplican tasas más altas.
Santander.
Santander tiene el Costo Anual Total más bajo según la condusef, 11.57% en abril 2008, aunque eso no se nota a la hora de hacer la proyección financiera en el supuesto 1) ni 2) donde queda entre los más caros. Pero a la hora que consideramos el supuesto 3 el monto total de intereses a pagar se reduce muy considerablemente y queda entre los más bajos.
Banorte
En banorte hice simulaciones con pagos adelantados, pero seguía quedando más caro que en Santander. Tasa 12.65%
Inbursa
Parece una opción barata, más o menos al nivel de precio de Santander, pero la página parece poco profesional y solo tienen una oficina en Guadalajara. Tasa 16.42%
GE Money
también parece una opción en buen precio, pero los gastos iniciales calculados eran muy bajos
Como en cofinanciamiento se trata en realidad de dos créditos, uno del infonavit y otro del banco, y el del infonavit en realidad no hay mucho que escoger (eso lo calcula el infonavit). El crédito que nos interesa en términos de opciones es el que queda con el banco.
Para el crédito con el banco, elaboré varios supuestos de pago:
1. pago puntual por la vida completa del crédito sin adelantar ningún pago con el monto completo
2. pago puntual por la vida completa del crédito sin adelantar ningún pago con el monto de crédito disminuido en 100mil pesos
3. pago puntual por la vida completa del crédito aplicando un pago adelantado al inicio del crédito de 100mil pesos
4. igual que 2 pero aplicando pagos anuales anticipados de 30mil pesos
5. pago puntual por la vida completa del crédito aplicando un pago adelantado a los 3 años de la vida del crédito por 100mil pesos. Esta variante la hice pensando especificamente en el caso de Santander, donde su crédito acredita el importe de 6 mensualidades si se pagan puntualmente las primeras 36. Finalmente, no conviene ya que los intereses se calculan de acuerdo a un porcentaje del saldo total, que es mayor en los primeros años.
La opción más cara fue evidentemente la que no tiene pagos anticipados, la 1). El monto total que se paga es aproximadamente el 200% del monto del crédito.
Después, me preguntaba que saldría más caro, por ejemplo, sacar un préstamo de 500 pesos y pagar 100 adelantados al inicio, o sacar un crédito "disminuido" por 400 pesos y pagar los otros 100 directamente al vendedor. La respuesta fue interesante, resultó más barato y conveniente aplicar el pago como pago anticipado al inicio del crédito, en el caso de santander las mensualidades no cambian (son fijas, aunque se puede pedir que se recalculen por medio de una carta), pero el plazo se reduce considerablemente, así como los intereses totales pagados. Tomar la opción del "crédito disminuido" sale más cara basicamente porque se pagan intereses por más tiempo.
La opción más conveniente fue la 3, en general, que permite importantes ahorros en el total pagado en la vida del crédito, como regla general, entre más pagos se puedan adelantar lo más temprano en el crédito, más se ahorrará. Y en el caso de Santander, aplicando este esquema resultó ser el más barato de todos, no muy lejos de inbursa y GE Money, pero con diferencias considerables con los demás casos que consideré.
Las sofoles no las consideré porque por regla general aplican tasas más altas.
Santander.
Santander tiene el Costo Anual Total más bajo según la condusef, 11.57% en abril 2008, aunque eso no se nota a la hora de hacer la proyección financiera en el supuesto 1) ni 2) donde queda entre los más caros. Pero a la hora que consideramos el supuesto 3 el monto total de intereses a pagar se reduce muy considerablemente y queda entre los más bajos.
Banorte
En banorte hice simulaciones con pagos adelantados, pero seguía quedando más caro que en Santander. Tasa 12.65%
Inbursa
Parece una opción barata, más o menos al nivel de precio de Santander, pero la página parece poco profesional y solo tienen una oficina en Guadalajara. Tasa 16.42%
GE Money
también parece una opción en buen precio, pero los gastos iniciales calculados eran muy bajos
2. elección del esquema de compra
En esta entrada lo que quiero documentar es básicamente los diferentes esquemas financieros disponibles, para mí, para obtener un crédito y la elección que hice.
- En efectivo
- Crédito de Infonavit "clásico"
- Crédito en cofinanciamiento
- Crédito bancario únicamente
Hacer la compra en efectivo es lo más conveniente evidentemente, porque permite poner cierta presión sobre el vendedor, sin embargo no es lo más común que la gente mortal como yo tenga esas cantidades de dinero disponibles en efectivo...
Ahora, hablando de crédito hipotecario, esa fué mi opción, pero aún aqui hay varias opciones: en México, para ciertos trabajadores (depende de si el patrón paga o no las aportaciones.. que no siempre es el caso) se tiene la opción de tomar un crédito por medio del Instituto de Fomento Nacional para la Vivienda de los Trabajadores (infonavit), o se puede tomar también un crédito bancario por la totalidad del monto.
Las tasas de interés del infonavit son en general más bajas que las de los bancos, aunque, varian entre 4% y 10%, dependiendo el ingreso, si se ganan más de 10 salarios mínimos (como 16,000 pesos en 2008) se pagará una tasa de interés de 10% anual, en los bancos y sofoles las tasas empiezan a partir de 11.95%.
Así, el crédito del infonavit es más barato que uno bancario, y tiene ciertas ventajas, tiene ciertas facilidades de pago en ciertos casos y no sale en el buró de crédito. Aparte, después de algunos años trabajando, se tendrá algún dinero acumulado en la "subcuenta" del infonavit, esta cantidad puede llegar a ser considerable. En mi caso fué como del 20% del total del valor de venta.
Deduciendo ahora que el infonavit es la mejor opción, tenemos que ver los detalles, hay dos opciones para crédito infonavit: usar unicamente crédito infonavit, o usar un "cofinanciamiento", es decir una parte con el infonavit, y otra con un banco o sofol.
El problema con el crédito "sólo infonavit" es que esta topado, con los últimos cambios en el infonavit (ver entrada principal), el valor máximo de la vivienda no debe exceder cierta cantidad de salarios mínimos, que se hacen como 660,000 pesos (y ya depende de cada quien si en realidad le prestan a uno ese máximo)... lo cual es decente, pero finalmente en base a lo que ví.. no me permitía comprar nada de lo que estaba buscando, así que tuve que pasar a otro rango de precio y finalmente me decidí por el cofinanciamiento.
Una de las ventajas de los créditos del infonavit, es que lo que se tiene ahorrado en la subcuenta del infonavit se aplica como pago inicial del crédito (también hay otra opción con el infonavit que no lo aplica "apoyo infonavit", pero eso es en realidad un crédito bancario y no me interesó en esta ocasión). Este dinero se tiene disponible para aplicarse por medio del infonavit, bajo ciertas condiciones (se tiene que estár trabajando y el patrón pagando las aportaciones "cotizando", por ejemplo), y si no se usa nunca en la vida laboral de un trabajador, es dificil disponer de este dinero, por lo que es conveniente aplicarlo para la obtención de crédito.
1. búsqueda de las propiedades
Los aspectos que evalué inicialmente fueron
- nuevo o usado
- casa o departamento
- dentro o fuera de la ciudad
De donde buscar.
Empezamos buscando en el periódico, yo consultaba el informador y mural, en línea. De los dos encontré más útil el informador, en mural tienen serios problemas con la administración de los mensajes, he visto un anuncio por meses de un departamento en providencia en 730mil pesos que la primera vez que hablé me dijeron que ya se había vendido y que no entendían porqué seguía saliendo... Y así varios otros anuncios viejos que salen como si fueran nuevos. En el informador por el contrario si los renuevan y es recomendable copiar uno que ya se vió porque no hay garantía que salga al día siguiente.
Finalmente los dos departamentos que consideré al final no los encontré en el periódico, sino haciendo paseos en el auto por colonias que me gustaban y simplemente poniendo atención a los anuncios de "se vende", en realidad fueron las mejores opciones de precio lo que encontré de esta manera y es lo que recomendaría más.
Más aún esos dos departamentos el contacto era directo con el vendedor, que es lo mejor pues se puede negociar con mayor flexibilidad los términos de venta y el monto.
Mi proceso de compra de un departamento
Empiezo este blog para documentar el proceso que seguí para comprar un departamento en Guadalajara, Jalisco, México, el proceso en sí entre diciembre 2007 y mayo 2008 aproximadamente.
Mi proceso de crédito fué finalmente para un cofinanciamiento del Infonavit.
Intentaré ir poniendo una entrada en el blog para cada uno de los siguientes puntos:
1. Búsqueda de las propiedades
2. Elección del esquema de compra
3. Elección del banco
4. De los gastos iniciales
5. Contrato de compra venta
6. Las escrituras: propiedad/usufructo
7. Iniciando el crédito con el banco
8. El avalúo
9. El expediente en el infonavit
10. La firma del contrato de crédito múltiple y los pagos
Información general:
El Infonavit es el INstituto para el FOmento NAcional de la VIvienda para los Trabajadores. Y gracias a cambios recientes, que se pueden revisar con un buen nivel de detalle en este artículo del Universal, se puede acceder para adquirir vivienda de un nivel de precio más alto que anteriormente. El infonavit en sí ofrece varios "productos", o "tipos de créditos", según el monto de lo que se esté buscando comprar y el esquema, con convendrá uno y otro producto. Se pueden checar los diferentes productos aquí. La página del infonavit está cambiando constantemente, entre los cambios la URL parece que está cambiando de www.infonavit.gob.mx a www.infonavit.org.mx, pero por el momento ambas funcionan.
Mi proceso de crédito fué finalmente para un cofinanciamiento del Infonavit.
Intentaré ir poniendo una entrada en el blog para cada uno de los siguientes puntos:
1. Búsqueda de las propiedades
2. Elección del esquema de compra
3. Elección del banco
4. De los gastos iniciales
5. Contrato de compra venta
6. Las escrituras: propiedad/usufructo
7. Iniciando el crédito con el banco
8. El avalúo
9. El expediente en el infonavit
10. La firma del contrato de crédito múltiple y los pagos
Información general:
El Infonavit es el INstituto para el FOmento NAcional de la VIvienda para los Trabajadores. Y gracias a cambios recientes, que se pueden revisar con un buen nivel de detalle en este artículo del Universal, se puede acceder para adquirir vivienda de un nivel de precio más alto que anteriormente. El infonavit en sí ofrece varios "productos", o "tipos de créditos", según el monto de lo que se esté buscando comprar y el esquema, con convendrá uno y otro producto. Se pueden checar los diferentes productos aquí. La página del infonavit está cambiando constantemente, entre los cambios la URL parece que está cambiando de www.infonavit.gob.mx a www.infonavit.org.mx, pero por el momento ambas funcionan.
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